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高端养老院回收成本困局 投资回报周期达数十年

缩小 放大

核心提示:大堂的墙壁上嵌着深褐色壁炉,几张浅金色印花沙发围绕在旁,穿过竖着欧式立柱的走廊,一位银发奶奶正在休息区弹着钢琴,再往前走就能看见书画室、舞蹈室、茶室、种满瓜果的大花园……近日,北京商报记者走访了坐落于...

大堂的墙壁上嵌着深褐色壁炉,几张浅金色印花沙发围绕在旁,穿过竖着欧式立柱的走廊,一位银发奶奶正在休息区弹着钢琴,再往前走就能看见书画室、舞蹈室、茶室、种满瓜果的大花园……近日,北京商报记者走访了坐落于CBD腹地,市内知名的高端养老院——恭和苑。

收费标准显示,恭和苑共提供5种户型的房间,每人每月收费在6000-2.5万元不等,同一房间如有第二位老人入住,则需另付1800元/月。每人每月(按31天计算)护理费在2480-6820元之间,三餐及下午茶的费用是1860元/月/人。

如此算来,如果一名老人想要住进恭和苑,并享受餐饮和护理待遇,每月最低需交10340元,最高需交33680元。理发、家属用餐、保健按摩等项目需另外付费。

有机构统计显示,目前北京大部分养老机构床位费还处于4000-6000元,相较之下,恭和苑的报价着实昂贵了不少。但即便如此,截至5月底,入住恭和苑的老人已达248人,入住率为80%,房费在1.7万元/月以下的房型已经全部住满。但恭和苑所获得的资金回报,可能并没有人们所想得那么高。

北京双井恭和苑副院长李想向北京商报记者坦言,人力成本是目前面临的主要难题之一,“恭和苑每个月在人力方面的支出占总成本的60%左右”。据了解,目前恭和苑有员工134人,在去年5月,乐成集团投资建设双井第二社区卫生服务中心(以下简称“医疗中心”)后,恭和苑还需要为20余位医生、20余位护士和4名专业社工支付工资。

“我们的医疗中心没有国家编制,只能靠高薪聘请人才,给出的薪水不得不比市场价高20%-30%”,恭和苑养老机构管理有限公司总经理曹静表示,恭和苑的医疗中心目前尚未达到收支平衡。

一位不愿透露姓名的高端养老院负责人告诉北京商报记者,“国内高端养老院看起来赚钱,实际上盈利情况却不是特别乐观”。高端养老院的前期投入很大,如果是重资产,涉及拿地、开发、建设,如果是轻资产,则要长期租赁,做适老化改造。此外,养老院内50%的空间要拿来做餐厅、健身房、阅览室等公共空间,只有附加价值,很难直接获益。“如果不算前期投入,在入住率稳定在80%以上后,高端养老院在三年左右能够实现现金流的平衡”,该负责人说,但如果算上前期投入,轻资产大概需要十年左右回本,重资产则可能需要15-20年才能收回成本。

无独有偶,早在三年前,时任乐成集团董事的陈李翔就曾在接受媒体采访时公开表示,高端养老院不是一个赚快钱的行业。陈李翔说,据当时乐成集团的模型测算,恭和苑虽然有升值空间,但仍需要15-20年才能达到收支平衡。

高端养老市场被资本青睐

据民政部相关数据显示,截至2015年底,我国60岁以上老年人口已经达到2.2亿人。期间,全国各类养老服务机构4万余个,拥有床位551.4万张,平均每1万名老年人仅拥有养老床位260余张。

不过,尽管养老床位缺口大,养老院的发展却呈现出了冷热不均的态势。据中国老龄科学研究中心2015年发布的《中国养老机构发展研究报告》显示,我国养老机构空置率高达48%。报告指出,我国老年人对养老服务专业化的需求在不断提高,但部分养老院自身建设滞后,服务水平仍然较低,空置率高。相比于简陋的养老院无人问津的境况,另一方面,北京老年人想要入住条件良好的养老院却出现了需要排队,甚至多年都等不到床位的现象。

去年,著名学者、北京大学教授钱理群就入住了月付2万余元的高端养老院,此事在网上引起广泛关注后,钱理群表示,养老院可以让他告别买菜、做饭等日常琐事,更加专心地投入写作,“在养老院里每天能看5份报纸,文章能写2000多字”。

钱理群只是选择入住高端养老院人群的一个缩影,目前已经有越来越多的社会资本把目光瞄向了“高知、高干、高管”人群。从老年人需求和资本回报的多重角度考虑,社会资本都看好服务更专业、体验更好的高端养老市场。做金融起家的光大控股就是其中一家。

今年5月,光大控股以4.5亿元收购汇晨养老67.72%的股权,正式进军养老产业。光大控股汇晨养老收购团队负责人、董事总经理杜晓堂曾向北京商报记者表示,尽管汇晨此前以经营性价比相对较高的民营非盈利(民非)养老机构出名,但经历了光大控股收购之后,光大汇晨未来新开设的机构将主要走中高端路线,收费标准也会比现在更高。

此外,万科于2013年时就曾在杭州良渚文化村试点高端养老地产,保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场,平安人寿则推出了“尊御人生”保险计划,为高端人士做养老规划时提供更多选项。远洋地产、康泰保险等集团也都对高端养老市场有所动作。

为何高端养老市场受到社会资本青睐?多位业内人士指出,尽管无法在短期内实现巨额盈利,但这一市场拥有巨大的升值空间,且收益更加稳定。乐成养老事业投资有限公司总经理高峻松在2014年就曾公开表示,恭和苑的用地全部通过招拍挂获得,盈利模式就是在现金流持平的情况下,等待优质资产升值。

泰康人寿保险股份有限公司董事长兼CEO陈东升看重的则是高端养老的稳定性,“尽管养老不是暴利行业,但拥有稳健且可持续的现金流,养老不受经济周期波动影响,是最稳定的收益”。据了解,未来十年,泰康人寿将投资千亿,用于建设全国约15个连锁高端养老社区。

加强成本控制 创新盈利模式

尽管社会资本都看好高端养老市场的发展前景,但当下的成本控制和盈利模式仍是企业需要关注的重点问题。在降低企业前期投入方面,中国老龄科学研究中心副主任党俊武告诉北京商报记者,金融租赁为想要进入高端养老的企业降低了门槛。“比如现在有些航空公司不买飞机,由金融租赁公司投资购买,航空公司就向金融公司租借飞机,由此节约前期投入的成本,养老产业也可以灵活运用这种模式。”

高峻松也曾直言,恭和苑正在不断研究成本控制方法。此前,为了减少人力成本,恭和苑将老人需求按照标准化分类,按照设定的流程提供服务,“从商业角度来说,当前养老服务投资盈利的关键是成本控制”,高峻松表示。

此外,科技的不断创新也有助于企业降低成本。党俊武以水费为例称,养老院大量用水,往往要缴纳高昂的水费,但如果花200万元购买一套技术良好的水循环系统,在前几年把成本分摊收回后,此后用水都可以循环利用,将十分便宜。

在多元化盈利模式方面,恭和苑则在保障基本生活服务的基础上,增加了一些收费项目。据李想介绍,经过调查发现,目前养老机构内有部分老人对烫发、染发等基本项目外的附加服务需求集中,经过调整后,这类服务就被恭和苑列入了收费项目范畴。在餐饮方面,除了老人每月单独交的三餐费之外,恭和苑按照每天5元的价格提供下午茶服务,对前来探望并共同进餐的家属也会收取用餐费。

尽管目前尚存在前期投入高、回报周期长、盈利模式有待创新等问题,但多位专家都表达了对高端养老市场前景的看好。北京师范大学社会发展与公共政策学院院长徐月宾在接受采访时就表示,尽管目前高端养老院无法在短期内达到收支平衡,但随着人们养老观念的转变,入住率将会不断上升,届时,高端养老市场将迎来更加广阔的发展空间。

另一方面,中端养老也是不容小觑的市场。在今年举办的中国国际养老论坛·陆家嘴峰会上,有专家指出,在北京,每月收费在6000-8000元的养老机构基本可以看做是中端养老。对此,党俊武指出,目前养老产业的需求就像一个橄榄球,极高端和极低端的需求从比例上来说都不占太多,中端需求才有广阔的市场空间。

在养老院如何打开市场、提高入住率的问题上,党俊武呼吁,企业要加强对中端市场的重视程度,“高端市场的需求是弹性需求,有钱人可以每个月花几万元住养老院,也可以在家雇专业护理人员,中端市场的需求才是刚性”。企业也只有把重点放在中端市场上,附带开发高端市场,才能做出规模,做成产业。

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