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德阳一社区探索“以房养老” 11位老人“吃螃蟹”

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核心提示:“以房养老”再成热点话题。保监会18日宣布,老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大范围至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市以及江苏、广东等省份的部分地级市。

“以房养老”后,邱兴茹婆婆在公园悠闲地散步,觉得生活有着落了,“耍开心就对了”

保监会所说的“以房养老”,通俗地说,就是老年人将房子抵押给保险公司,然后从保险公司领取养老金。至于房子,生前归老年人使用或出租,老年人身故后房子处置权归保险公司。保险公司在扣除偿付养老保险相关费用后,将剩下的钱作为遗产交给遗产继承人。

其实,早在4年前,德阳市旌阳区北光社区就出台办法自发探索另一种模式的“以房养老”,办法出台后,受到当地部分老年人欢迎,已先后有11位老人“吃了螃蟹”。但近日,当地又有老人准备申请参加“以房养老”时,却被告知该办法已暂停。北光社区党支部书记吴前琼证实了该办法暂停的消息,并称试点“地雷”多,基层社区缺乏风险防控能力,只能暂停。

那么,这是一种怎样的民间“以房养老”探索?既然受到欢迎,为何又暂停?基层干部所说的“地雷”,又指的是哪些暗藏的风险?

北光社区 “以房养老”办法

社区与老人商议并征得老人同意和授权后,将房屋以低于市场的价格进行拍卖,购买者必须是老人的亲友邻居。成交后,房子产权归买方,但老人仍可居住使用,直到终老。卖房款由社区帮老人购买养老保险,余款存放在社区并公开账本,用于老人疾病等重大开支。

老人占社区人口四成 “老有所养”是个问题

德阳市旌阳区北光社区,拥有1782户、5067名常住人口。这是一个新社区。从2001年起,随着城市化建设推进,才组建了这个以“农转非”居民为主体的新社区。因缺乏保险等基础保障,社区服务的对象从农民到市民的转换无法一步完成,“简单说,就是这些老年人有房子,但没有养老保险、退休工资”。

社区干部回忆,2005年,贫困孤寡老人林仲常生病住院,因无人照顾,社区工作人员一边安排人照料老人,一边还得替老人筹集医药费,很是为难。后来,社区想到了将老人的住房出租,利用租房收入才算救了急。林仲常的案例,只是该社区养老工作推进艰难的冰山一角。社区干部算了算账:对于社区里无工作、无配偶、无子女的“三无”老人而言,低保虽然从每月80元逐年递增至300多元,以此维持日常开销,本身就已捉襟见肘,要是遇到生病或其他问题,这笔钱基本难起作用。

对于老人们遇到的养老窘境,社区可作为的也并不多,“生活上有困难好解决,社区和邻里都能搭把手。小病小痛,可以在社区医务室诊治。可要是患了大病,社区就无能为力了。”吴前琼介绍。

社区邱兴茹婆婆的丈夫去世早,膝下没有儿女,每月靠低保生活,基本每月都要借钱才能维持生活。对于她的养老问题,社区也觉得很棘手。“北光社区老年人比例占社区居民40%左右,其中孤寡老人或有养老难题的,有一两百人,如何让他们老有所养、老有所依,问题日益凸显。”吴前琼介绍。

社区出台“以房养老”办法 11位老人“吃螃蟹”

当时,正值房地产公司与小区住户的产权确认工作渐次推开,经前期商讨,社区干部希望借此做一些“以房养老”的试水工作。但在社区监委会、居民代表会上,社区干部征求大家意见,众人都不置可否。“可能没有先例可循,老百姓没搞清楚这究竟是个啥模式”。但吴前琼没有动摇。她还是想试一试自己想到的“以房养老”的“土办法”。“反正摸着石头趟深水,只要是出于公心办好事,就能得到实际效果的验证”。

经调查和讨论,北光社区“以房养老”办法于2012年年初出台。该政策具体为:社区与老人商议并征得老人同意和授权后,将房屋以低于市场的价格进行拍卖,购买者必须是老人的亲友邻居。成交后,房子产权归买方,但老人仍可居住使用,直到终老。卖房款由社区帮老人购买养老保险,余款存放在社区并公开账本,用于老人疾病等重大开支。购房者除了支付购房款,还必须与社区及老人签订承诺书,承诺对老人履行“孝道”,如经常上门嘘寒问暖,陪老人过节,生病住院时的陪护照料等,否则老人可以在社区协助下,按照相关约定收回房屋并另行拍卖。

2012年3月,北光社区推出了第一例试点,受到部分社区老人欢迎。当时第一个“吃螃蟹”的正是林仲常老人。在社区帮助下,2012年3月,年逾九旬、生活孤苦的五保老人林仲常将自己居住的房子“卖”给了邻居罗洲秀。44.79平方米的房子以6万元的价格成交。而按当时的市场价格,这套房能卖10万元以上。

11例“以房养老” 暂时没有引发纠纷

参加“以房养老”后,林仲常老人依然住在自己的房子里,罗洲秀则像女儿一样照料他。老人生日、逢年过节,罗洲秀早早就张罗。2015年,林仲常去世,罗洲秀为其料理了后事,然后完成了房屋的过户手续。

86岁的邱兴茹也是第一批“吃螃蟹”的人。根据她的意愿,房子最终以4万元的价格卖给了侄女,比市场价低了很多,这是因为邱婆婆认为侄女多年来对她时有照顾。卖房所得的一部分钱,老人买了保险,现在每月有了2000多元社保金,不仅解决了温饱,还买了新衣添了生活用品。老人觉得生活很幸福。

另一位居民肖宏莲老人的儿女多数在农村,本人又无退休金,社区在这次房屋确权中,取得老人及其儿女的同意后,大家定价一室一厅(44.75平方米)以9万元卖给三个儿女,谁愿意出钱,谁要房。北光社区分别给老人及其子女做沟通后,“以房养老”的模式开始运作,由小女儿唐英买下房子,除开自己所占的3万元份额,她总共支付6万元给哥哥和姐姐,3名子女共同承担老人的赡养义务。卖房后,老人生病住院,唐英承担起照顾母亲的责任。2013年9月,肖宏莲离世,房屋随后过户给了小女儿唐英。唐英介绍,通过签订“以房养老”协议,明确各自的权利和义务,兄妹间按契约承担起照顾母亲义务,纠纷和分歧也就少了。

来自北光小区的数据,截至目前,11名老人中4名老人已去世,两例已办完房产过户手续,另两例正在办理中。老人们的赡养事宜均按约定有序进行,暂时没出现纠纷案例。

担心“地雷”怕出事 社区暂停“以房养老”

看到部分老人通过社区签了“以房养老”协议,日子过得舒坦,85岁的谭婆婆有些心动。18日,她再次来到北光社区找到党支部书记吴前琼,请她帮忙张罗“以房养老”的事。但吴前琼没有答应她,并告诉她这个“以房养老”办法已经暂停了。

运作得好好的办法怎么暂停了?“我们主动暂停的。”吴前琼说,2014年3月20日,她到北京参加了一档节目《有话就说》,介绍“北光以房养老模式”。参加节目的有法律专家、民政部的专家、金融部门的专家和群众代表,共商养老模式。“听了大家的意见才发现,风险太多,全是地雷,回来这个模式就停了。”

吴前琼回忆,她当时听到的声音主要来自这几个方面??法律专家认为,房产拍卖是市场行为,在资产评估过程中没有权威部门的介入,只是由社区和社会组织这种自治组织的形式出面,通过社区、老人、买房者三方协商,社会组织参与指导和监督折算出金额,尚需规范的法律操作;从买卖双方的合同和承诺书来看,内容条款比较粗放,类似“遗赠抚养协议”,需专业法律人士协助进行细化,通过规范化程序和标准化文本减少隐患;民政专家则认为,针对以房养老制定的政策和评估机制,除了应有专门的中介组织把关,还需社区、社会组织、律师和公众一起来监督。显然,北光社区的“土办法”,缺失了其中不少环节。如今,吴前琼略显尴尬地说:“我们不敢再扩容了,由社区牵头做以房养老,法律上找不到依据、政策上也找不到支持,地雷多,怕出事。”

据北光社区统计,近几年来,尽管又有近20位老人找到社区希望参加“以房养老”,但自2014年3月办法暂停后,试点数量一直保持在11例。

社区担心这些“地雷”

那么,吴前琼所说的“地雷”,到底是哪些问题呢?吴前琼坦言,目前面临的风险主要有几个方面:

1、房屋折价问题

首先,没有中介、银行估价,只能靠社区、老人、买房三方协商,折算一个彼此都认可的金额。办法所说的“房子低于市场价成交”,但到底折价多少没有确切算法。

2、老人反悔咋办

其次,社区、居民大会能不能帮老人做主?如果帮老人做主,老人或者其合法继承人哪一天后悔了,社区有可能成为被告。

3、担心遗产纠纷

清官难断家务事,如果老人有子女,子女却说没能力赡养,更无钱买房怎么办?老人的房产卖给“外人”,家人又难以接受。“老人万一死前再立遗嘱,或者死后其他子女跳出来争遗产,纠纷如何处理?”

4、房价涨跌影响

“更大的担忧在于房价。”吴前琼说,如果房价突然暴涨老人觉得卖亏了要反悔,或房价暴跌购房者亏了不愿再干,后续怎么办?

5、养老钱管理问题

老人卖房突然多出一大笔钱,如何管好用好这笔养老钱,对老人和社区都是考验。

“任何一个问题都是一个地雷,11例试点,可能有上百个地雷,何时引爆、会不会引爆,不知道。”吴前琼说,对一个基层社区而言,几乎没能力防控这些潜在风险,爆了一个雷,全盘皆输。谭婆婆就是一个典型案例,在“以房养老”事情上,老人的子女,有的支持,有的反对,因家属意见不统一,社区至今没答应,就是担心有风险。

德阳市民政局:

市级“以房养老”体系还未启动

德阳市民政局局长刘述明表示,德阳市级“以房养老”体系还未启动。对于北光社区“以房养老”的探索,民政部门也表示关注。德阳市旌阳区民政局多年来也知晓此事,没有进行直接干预。“我们也是在积极探索学习过程中。”旌阳区老龄委主任杨文琦介绍,这个事情旌阳区也在探索,并在其他地方调研学习。北光小区“以房养老”确实遇到政策和法律的尴尬,“这需要多个部门协调解决。”她希望多部门协调后,“以房养老”能更有序有保障地运行。

旌阳街道办党工委书记李志明认为,从实际效果看,北光社区“以房养老”自发创新,确实解决了一部分问题。在不违法的前提下,可以尝试让部分社区先试一下,但前提是需要有法律和政策的支持。

优化或找到政策支持后继续实行

再过半年,吴前琼就要退休了。她希望北光社区“以房养老”模式在优化或找到政策支持后能继续得到保障。

她也就“北光模式”目前的境地提出了建议:政府介入,先在社区推广逐步向各地推广。由社区搭建平台,解决老人养老问题;依托房管局、社保局参与管理,司法、社会组织作为第三方机构监管管理;推行居家养老模式,老人在家里养老,让社会组织为社区输送高素质照护人才、志愿者,参与社区居家养老服务,这样不仅政府投入少,老人也可在社区里享受晚年。


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